In den vergangenen Jahren erwarben viele Investoren in Deutschland Mietshäuser mit dem Ziel, dass ein Teil der Mieter ihre Wohnung kaufen. Was Mieter beachten müssen, wenn sie auf diesem Weg zum Eigentümer ihrer vier Wände werden, erläutert der Immobilienverband IVD-West.

Vorkaufsrecht. Beim ersten Verkauf nach der Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung hat der Mieter grundsätzlich ein Vorkaufsrecht. Ihm muss die Wohnung zu dem Preis angeboten werden, den auch ein Interessent bezahlen will. Der Mieter muss dabei über den Inhalt des Kaufvertrages zwischen Verkäufer und Interessent informiert werden. "Er hat dann das Recht binnen zwei Monaten zu dem im Kaufvertrag festgelegten Bedingungen die Wohnung selbst zu erwerben", erläutert Ralph Pass, Immobilienmakler in Köln und Vorsitzender des IVD-West. Dieses Vorkaufsrecht gilt allerdings nicht, wenn der Eigentümer die Wohnung an einen Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts verkaufen will (Eigenbedarf). Gleiches gilt, wenn die Wohnung über eine Zwangsversteigerung den Eigentümer gewechselt hat.

Besonderer Kündigungsschutz. Entscheidet sich der Mieter bei der Umwandlung nicht für den Kauf seiner Wohnung, sondern erwirbt sie ein anderer Käufer, so bleibt sein bisheriger Mietvertrag auch mit dem neuen Eigentümer bestehen. Der Mieter genießt bei einem Eigentümerwechsel nach Umwandlung jedoch einen erweiterten Kündigungsschutz. Je nach Region darf der Käufer zwischen drei und zehn Jahren nach dem Wohnungskauf seinem Mieter nicht fristgerecht kündigen (Kündigungssperrfrist). Diese Regelung gilt sowohl, wenn der neue Eigentümer die Wohnung selbst nutzen will (Eigenbedarf), als auch wenn er diese wirtschaftlich anders verwerten will. Dazu zählt beispielsweise, wenn er das Gebäude von Grund auf sanieren will.

Gebäudezustand prüfen. Erwirbt der Mieter seine Wohnung, sollte er darauf achten, dass das Gebäude in einem guten Zustand ist. Denn als Eigentümer muss man für auftretende Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten an Haus und Wohnung selbst beziehungsweise als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) anteilig aufkommen. Denn in der WEG werden Investitionen am Haus beschlossen, die alle betreffen. Aus diesem Grund sollten Käufer, die ihre Wohnung selbst bewohnen wollen, ein Augenmerk auf die Mehrheitsverhältnisse in der WEG haben.

Gehört beispielsweise die Mehrzahl der Wohnungen einer Firma, die diese vermietet, dann wird diese oftmals andere Vorstellungen davon haben, welche Arbeiten am Haus ausgeführt werden müssen, als Eigennutzer, die die Immobilie selbst bewohnen und eher bereit sind, in ihre Werterhaltung zu investieren.