Vorsicht Falle! Schwierige Klauseln in Gewerbemietverträgen

Das passende Büro oder Ladengeschäft zu finden dauert oft seine Zeit. Schneller kommen Vermieter und Mieter in der Regel beim Mietvertrag zusammen. Wenn der Blick sich vom Objekt auf das Formwerk richtet, können bestimmte Vertragsklausel auffällig erscheinen und müssen nicht unbedingt wirksam sein. Klauseln, die in Wohnraummietverträgen strikt unwirksam wären, können in Gewerbemietverträgen unliebsame Verpflichtungen entfalten. Es empfiehlt sich daher vor Unterzeichnung eines Gewerbemietvertrages stets eine genaue Prüfung des Vertragsinhaltes. Darauf weist Rechtsanwalt Andre Wrede, Verbandsjurist des Immobilienverbands IVD West, hin.

Im Gegesatz zu Wohnimmobilien haben Mietverträge bei Gewerbeimmobilien in der Regel eine mehrjährige Mindestlaufzeit mit Verlängerungsoption. Bei Wohnraummietverträgen sind sämtliche Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, aufgezählt. Weitere Betriebskosten, wie Werbemaßnahmen für das Gebäude, Verwaltungskosten, Reparaturkosten sind auch bei ausdrücklicher Vereinbarung im Vertrag nicht umlagefähig. Bei gewerblichen Mietverträgen hingegen ist die Anzahl der umlagefähigen Kosten nahezu unbegrenzt. Sie unterliegt lediglich der Vereinbarung der Parteien. So kann der Vermieter, wenn es vertraglich vereinbart ist, zusätzliche Versicherungskosten, Kosten der Hausverwaltung und auch Kosten für einen Portier oder den Postfrankierdienst auf den Mieter umlegen. Es ist sogar möglich, zu vereinbaren, auch spätere derzeit noch unbekannte Betriebskosten, auf die Mieter umzulegen, wenn die Klausel die zu erwartenden Betriebskosten hinreichend umschreibt. Wenn es um die Kaution für die Gewerberäumlichkeiten geht, muss der Mieter gegebenenfalls tiefer in die Tasche greifen als bei einer Wohnimmobilie. Eine maximale Kaution von drei Nettokaltmieten ist nur bei Wohnräumen gesetzlich geregelt (OLG Brandenburg, Beschl. v. 4.9.2006 – 3 U 78/06). Ist ein Mietvertrag unterschrieben und der Mieter leistet nicht die Zahlung der Kaution, kann der Vermieter fristlos kündigen und auf die Zahlung entgangener Miete klagen. Das Vertragsverhältnis kann von Mieterseite nur durch wichtigen Grund gekündigt werden. Kein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Mieter aus gesundheitlichen Gründen den Betrieb seines Geschäftes einstellen muss (OLG Düsseldorf, 24 W 53/08). In einem solchen Fall kann der Mieter ledigleich eine Zustimmung des Vermieters zu einer Untervermietung verlangen, die widerherum nur aus wichtigem Grund abgelehnt werden darf.

Eine oft sehr heikle Vereinbarung versteckt sich in der Wertsicherungsklausel, die  eine angemessene Erhöhung der Miete zwischen den Vertragsparteien bezeichnet. Die Klausel sieht einen gewissen Automatismus vor: die Miethöhe soll sich zukünftig gleich entwickeln, wie ein zwischen den Parteien vereinbarter Index. Häufig wird insoweit auf einen beim Statistischen Bundesamt geführten Index verwiesen, wie zum Beispiel dem Verbraucherpreisindex für Deutschland. Für den Mieter kann dies im schlimmsten Fall folgendes bedeuten: der Vermieter macht im Rahmen der Verjährung angeblich rückständige Mieten gerichtlich geltend (PreisklauselG, veröffentlicht im BGBl. I 2007, S. 2246, 2247). Wie bei Wohnimmobilien, ist die Schönheitsreparaturklausel ein Klassiker der Auseinandersetzung zwischen Mietern und Vermietern. Doch auch bei Büros oder Ladengeschäften gilt die selbe Regelung wie bei einer Wohnung: Renovierungsfristen müssen flexibel nach Renovierungsbedarf ausgelegt werden – sonst entsteht eine Benachteiligung des Mieters. Damit sind starre Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam (BGH, XII ZR 84/06).
Um unliebsamen Überraschungen vorzubeugen, ist es ratsam, sich komplexere Klauseln direkt erläutern zu lassen oder gegebenfalls von einem Anwalt klären zu lassen.

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Telefon (0221) 95 14 97-14, E-Mail: schiwek@ivd-west.net

Über den IVD West
Der Immobilienverband IVD West e.V. mit Sitz in Köln ist die regionale Untergliederung des IVD Bundesverbands, der größten Berufs-organisation und Interessensvertretung der Beratungs- und Dienstleistungsberufe in der Immobilienwirtschaft in Deutschland. Der IVD West vertritt ca. 1.400 Mitgliedsunternehmen in Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland. Die Verbandsmitglieder führen das IVD-Gütesiegel und haben damit ihre Fachqualifikationen nachgewiesen, halten genaue Wettbewerbsregeln ein und sind speziell versichert. Die so genannte Vermögenshaftpflichtversicherung ist ein Muss. Das IVD-Logo ein Gütesiegel für Kompetenz und Professionalität. Im Jahre 2004 schloss sich der IVD aus den beiden Verbänden Ring Deutscher Makler und Verband Deutscher Makler zusammen.