Die Themen Nachmieter und Kautionsrückzahlung führen oft zu Konflikten zwischen Mieter und Vermieter

Die Beendigung eines Mietverhältnisses ist häufig Anlass für unnötige Konflikte zwischen Mieter und Vermieter, die aus der Unkenntnis der Rechtslage herrühren. "Dabei geht es regelmäßig um die Nachmieterproblematik, die Renovierung der Wohnung und die Rückzahlung der Kaution", sagt Alexander Geischer, Geschäftsführer des Immobilienverbandes Deutschland IVD Region West.

Streitereien beim Auszug vermeiden

Die vorzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrages durch Benennung eines Nachmieters ist nur denjenigen Mietern möglich, deren Vertrag eine Nachmietklausel enthält. Ausnahmen gelten dann, wenn es für den Mieter unzumutbar wäre, weiter in der Wohnung zu verbleiben. Dieser Fall liegt zum Beispiel vor, wenn der Mieter in einer Alters- oder Pflegeheim umzieht oder die Wohnung aus Gründen der Familienplanung schlichtweg zu klein wird. Keine Ausnahme liegt vor, wenn der Mieter lediglich in eine günstigere oder bessere Wohnung ziehen will. Das alleinige Benennen eines oder mehrer potenzieller Nachmieter gegenüber dem Vermieter ist nicht ausreichend. Damit trifft die langläufige Auffassung drei Nachmieter zu stellen sei ausreichend nicht zu. Vielmehr muss der Vermieter die Gelegenheit haben, die Eignung des vorgeschlagenen Nachmieters innerhalb einer angemessenen Frist zu prüfen. Diese Frist kann bis zu drei Monate betragen. Wenn der Mieter geeignet ist, muss der Vermieter zwar nicht zwangsläufig einen Vertrag mit ihm abschließen. Doch für den Mieter endet die Verpflichtung zur Mietzahlung zu dem Zeitpunkt, zu dem der geeignete Nachmieter die Wohnung übernehmen könnte.

Ein weiterer Punkt, der zum Ende eines Mietverhältnisses häufig für Meinungsverschiedenheiten sorgt, ist die Rückzahlung der Kaution. Die Kaution dient zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters, falls der Mieter seiner Verpflichtung zur Mietzahlung nicht nachkommt oder die Wohnung beschädigt hat. Vom Mieter verursachte Beschädigungen sind beispielsweise gesprungene Fensterscheiben und Fliesen, Löcher, verkratzte Türen oder Badewannen. Die Kautionshöhe ist vom Gesetzgeber auf drei Nettokaltmieten beschränkt worden.

Generell hat der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die volle Kaution zurückzuzahlen, – es sei denn, der Mieter hat noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu erfüllen. Die Ansprüche hinsichtlich noch fälliger Schönheitsreparaturen verjähren erst nach sechs Monaten.

"Das Recht auf Zurückbehaltung der Kaution führt häufig zu Streit zwischen Mieter und Vermmieter.", erläutert Alexander Geischer. "Eine klare Rechtsprechung, wann der Vermieter eindeutig das Recht hat, die Kaution einzubehalten, gibt es leider nicht. Als Beispiel kann die Nebenkostenabrechnung angeführt werden. Liegt diese beim Auszug noch nicht vor, so darf der Vermieter nach Auffassung einiger Gerichte einen angemessenen Betrag von etwa drei bis vier Vorauszahlungen einbehalten. Andere Gerichte sehen hier keinen Grund für ein Einbehalten der Kaution. Vermieter sollten sich daher über die jeweilige örtliche Rechtsprechung informieren."

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Über den IVD West

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